FRAÇÃO IDEAL

O TERMO FRAÇÃO IDEAL SERÁ USADO APENAS QUANDO TRATAR-SE DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

MAS O QUE É FRAÇÃO IDEAL?

A Fração Ideal refere-se a critérios técnicos adotados pela Incorporadora/Construtora, a qual formaliza na Convenção a parte que cada proprietário adquire (unidade autônoma) somada a uma parte referente às áreas comuns. Essa será identificada de forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição - § 3º do art. 1331 CC/02.

QUAIS AS FUNÇÕES DA FRAÇÃO IDEAL?

• DIVISÃO DE DESPESAS

• PESO DO VOTO EM ASSEMBLEIA

• DIVISÃO EM CASO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Aqui será tratado apenas com relação à divisão de despesas - As taxas condominiais.

Então, com relação às taxas condominiais, como deve ser realizada a cobrança? Pois, sabe-se que nem todas as unidades são compostas de mesma metragem.

A lei não define expressamente qual é o valor a ser cobrado de cada unidade com metragem diferente, apenas diz que o critério de cobrança para as despesas será com base na fração ideal, ou conforme estabelece a Convenção.

STJ no REsp 1.788.522 SP 2020, diz: “as despesas condominiais de unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão a taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações ideais menores, salvo previsão contrária na Convenção.” 

Percebe-se que a Convenção é o instrumento normativo que ditará a fração ideal para cada unidade, e dela se estabelecerá o rateio das despesas do Condomínio, valor da cota que cada condômino se tornará responsável em contribuir, isso se dará tanto para as unidades de tamanho uniforme, ou as de maior metragem. 

Todas as áreas comuns são indivisíveis com um percentual que será somado à área privativa de cada proprietário. Esta somatória deve estar descrita na Convenção em forma de número decimal. 

O número decimal será multiplicado por 100 (cem). Exemplo: 0,025 (percentual de direito de cada proprietário) x 100 = 2,5%, portanto este é o critério do rateio (valor da cota condominial) para um conjunto de 40 (quarenta) unidades se todas tiverem a mesma metragem. E cada taxa a ser paga pelo condômino baseia-se no orçamento mensal. 

Outro exemplo: se o Condomínio tem um orçamento mensal de R$ 10.000,00 este valor será dividido pela fração ideal de cada unidade, no exemplo anterior: 2,5%. Portanto: R$10.000,00 : 2,5% = a taxa condominial será de R$ 250,00. Lembrando que o cálculo poderá ser outro, caso exista unidade de metragem maior. 

Assim, ao somar todas as frações ideais de todas as unidades vai se chegar ao número de 100% (cem por cento). O rateio é o padrão legal. Porém, existem Condomínios que realizam o rateio de forma igualitária (todas as unidades com o mesmo valor de taxa). Mas esse tipo de forma deve estar prescrita na Convenção.

OBSERVAÇÃO: se houver alteração todas as frações ideais serão recalculadas, e por consequência todas as documentações imobiliárias terão que ser alteradas: instituição do condomínio e convenção, matrículas das unidades autônomas, ata terá registro em dois Cartórios: de Títulos e Documentos, e também no de Imóveis.

Rita Nascimento

Advogada Especialista em Condomínios Edilícios

CONTRATOS CONDOMINIAIS E A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

A intenção deste conteúdo é demonstrar de maneira objetiva que Condomínios, mesmo sendo entes despersonalizados, podem, sim, valer-se do CDC em suas transações com Prestadores de Serviços.

Isso fica bem claro quando o parágrafo único do Art. 2º do CDC expõe que:

“equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo na relação de consumo.”

E, caso, restarem dúvidas, o STJ em seu julgado REsp 1.560.728/MG põe fim de vez a celeuma e afirma que o Condomínio, na pessoa do Síndico, tem a legitimidade para defender os interesses de todos os proprietários. Então, saber que o Condomínio é consumidor precisa-se entender a dinâmica:  se existe a figura do consumidor haverá quem forneça o produto, ou o serviço.

 E quem é o fornecedor? 

“Pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira e entes despersonalizados que desenvolvem atividades de produção e montagem…ou presta serviços.” (Art. 3º do CDC)

Bem definido pela lei, que para ser reconhecido como fornecedor a pessoa física ou jurídica deve realizar atividade de modo contínuo e habitual numa linha de produção, e não apenas esporadicamente.

Resta a compreender que a lei consumerista veio para estabelecer equilíbrio contratual entre contratado e contratante. Lembrando que o sistema é taxativo, incide objetividade da responsabilidade àquele que causar dano.

Entendendo o tipo de relação, de agora em diante o foco será voltado para contratações mais específicas no âmbito condominial e o que deve constar no documento pactual. 

TERCEIRIZAÇÃO DE EMPREGADOS 

Antes de terceirizar, o Condomínio deve: avaliar a empresa a ser contratada; solicitar certidões negativas de débitos trabalhistas, fiscais e tributários; alvará de funcionamento; capacidade financeira; processo admissional de empregados; fornecimento de EPI’s.

PRIMORDIAL AO CONTRATAR 

Averiguar: cláusula protetiva com relação aos serviços que serão executados - pagamento de fatura com apresentação dos contracheques assinados pelos empregados - recibo de entrega dos uniformes e EPI’s - comprovante de recolhimento de ISS e INSS - comprovante de pagamento de auxílio alimentação e vale transportes - folha de pagamento - depósito do FGTS - Férias - 13º (…)

As Empresas Terceirizadas são responsáveis pelos encargos sociais e trabalhistas. No entanto, a partir de outubro de 2021, o Condomínio é quem deve  enviar à Receita Federal a Declaração EFD-Reinf - Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais. Isso quer dizer, que todas as informações destinadas às contribuições previdenciárias, imposto de renda e contribuições sociais estarão em uma mesma declaração. Antes da exigência da Receita Federal, eram os Prestadores de Serviços que enviavam tais Declarações. Documentos a serem enviados: Declaração EFD-Reinf e Darf retenção INSS.

Os documentos acima citados referem-se aos serviços prestados. Para agilizar, o Síndico deverá ter o Certificado Digital com o CNPJ do Condomínio para que possa enviar a documentação à Receita Federal até o dia 15 (quinze) do mês subsequente. Caso haja atraso, ou não envio, será aplicada uma multa.

OUTROS TIPOS DE CONTRATOS COM PRESTADORES DE SERVIÇOS

CONCESSIONÁRIAS (Contrato de Adesão) - água e esgoto - energia elétrica - gás - telefonia. Sabe-se que são contratos prontos e não se discute as cláusulas. Mas a lei consumerista é clara ao estabelecer em seu bojo que o favorecimento será ao aderente, nesse caso, se houver alguma cláusula abusiva. (Arts. 6º, VI e V e 51)

O Art. 22 do CDC estabelece que as concessionárias devem prestar serviços adequados, eficientes e seguros. Quanto aos essenciais, serão contínuos. Não podem haver falhas e irregularidades na cobrança.

FORNECEDORES E MANUTENÇÕES

Nestes casos, são: compra de produtos e equipamentos - manutenção de elevadores - casa de força - tubulações - limpeza de caixa d’água - jardinagem - reformas - pintura - segurança (…). Porém, nesses tipos de contrato há bilateralidade. As partes estabelecem, em acordo, todo o escopo.

OUTRAS PECULIARIDADES

Determinar: tipo de contratação - orçamento - memorial do serviço a ser realizado - laudo técnico - certidão negativa de débito - fiscalização pelo Síndico.

Deve constar: atendimento em caso de emergência e assistência (manutenção em elevadores, sistema de segurança, portarias remotas e virtuais, portões (…)).

GESTÃO DE CONTRATO  

TÉCNICA - PROCEDIMENTO - CONTROLE

TÉCNICA: o contrato não deve ter fórmula pronta. Para cada Prestador de Serviço ou Fornecedor elaborar um específico.

PROCEDIMENTO: elaborar todo o escopo de maneira que fique tudo especificado a forma de realização dos trabalhos: tipo de serviço - forma de pagamento - prazo - objeto - etc…

CONTROLE: atenção total ao tipo de pacto. Contrato com Prestadores de Serviços e Fornecedores não é de adesão. Firma-se vontade entre as partes.

O Gestor condominial deve ficar atento ao prazo de vigência do contrato para que evite riscos financeiros, transtornos e ações judiciais que podem causar prejuízos estupendos ao Condomínio.

FISCALIZAÇÃO NA EXECUÇÃO DO CONTRATO

O Gestor deve fiscalizar toda a execução dos serviços, em caso de prejuízos para o Condomínio o Síndico responde por todos eles. Observar sempre o período de renovação. Se necessário, elaborar um Termo Aditivo.

CLÁUSULAS A SEREM OBSERVADAS

RESOLUTIVA: no caso de inadimplência nas obrigações pactuadas art. 475 CC/02: 

“a parte lesada pelo inadimplente pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

ABUSIVAS: Fornecedores ou Prestadores de Serviços que se eximem da responsabilidade de não realização dos serviços de maneira adequada ao contrato. (Art. 51 CDC). Nesse caso, a atenção é voltada para não inserção desse tipo de cláusula no contrato.

ART. 51 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Qualquer cláusula que tiver os ditos abaixo será nula de pleno direito: 

• impossibilitar, exaurir ou atenuar a responsabilidade do fornecedor por vício de natureza do produto ou serviço;

• subtrair do consumidor a opção de  reembolso de quantia paga;

• transferir a responsabilidade a terceiros;

• estabelecer obrigações, iníquas, abusivas… onde o consumidor é colocado em desvantagem exagerada - incompatível com o princípio da boa fé ou equidade;

• inversão do ônus da prova em prejuízo ao consumidor;

• determinar utilização compulsória de arbitragem;

• impor representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

• deixar ao fornecedor opção de concluir ou não o contrato;

• autorizar o fornecedor cancelar o contrato unilateralmente, sem dar esse direito também ao consumidor;

• obrigar ao consumidor a ressarcir os custos de cobrança;

• autorizar ao fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou qualidade do contrato, após a celebração;

• infringir ou possibilitar a violação de normas ambientais;

• estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

• possibilitar a renúncia do direito de indenização;

• condicionar ou limitar o consumidor de ter acesso ao poder judiciário;

• estabelecer prazo de carência de impontualidade das prestações de serviços.

CLÁUSULA ANS (ACORDO DE NÍVEL DE SERVIÇO)

(Cláusula SLA -  traduzida para o português)

Este tipo de cláusula irá especificar os termos mensuráveis de toda realização dos serviços. O grande benefício é a segurança jurídica, metas mensuráveis, transparência, credibilidade e estimativa de custos. Nesse caso, haverá um roteiro a ser seguido pela contratada.

Observação: caso haja alteração contratual, esse tipo de cláusula deverá ser revisto. Para cada tipo de contrato, as devidas garantias (contratual e legal) e as assistências técnicas (mensal e anual).

SEGURO DE OBRAS E REFORMAS

Após a verificação no mercado sobre a idoneidade da empresa a ser contratada para obras e reformas, se ela tem boa reputação, certificar do CNPJ, pesquisa à Receita Federal, processos jurídicos, será de grande importância certificar-se juntamente com a Prestadora de Serviço o seguro de obras e reformas, chamado seguro responsabilidade civil, o qual deve ser apresentado ao Tomador de Serviços para que se evite danos e prejuízos de grande monta ao Condomínio. Esse tipo de seguro refere-se à reforma, instalação ou montagem.

RESPONSABILIDADE CIVIL

“No referido sistema codificado (Artigos 12 e 14 do CDC) a responsabilidade pelo fato do produto ou serviço são de natureza objetiva, prescindindo do elemento culpa a obrigação de indenizar atribuída ao fornecedor.” (Carlo Roberto Gonçalves)

Por fim, observa-se que para qualquer contratação o instrumento de pacto deve ser bem elaborado, pois trará segurança jurídica entre as partes. Com isso, evitará dissabores no futuro. Portanto, sempre,  haverá necessidade de se atentar a todas as nuances ao contratar com Prestadores de Serviços e Fornecedores.

Lembrando que a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor não se estende à relação Condomínio e Condômino. Nesse caso, a relação é pessoal e de obrigação de fazer.

UM CONDOMÍNIO BEM GERIDO É CAUSA DE SATISFAÇÃO  ENTRE TODOS QUE NELE HABITAM. 

Rita Nascimento

Advogada Especialista em Condomínios Edilícios

Fonte: CDC - Foto: site amazon

LEI 14.390/22

REGULAMENTA ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIOS DE FORMA ELETRÔNICA E VIRTUAL, PERMANENTE E HÍBRIDA

Assembleia Virtual não é novidade para o âmbito condominial, até porque em 2020, no auge da Pandemia da COVID-19 foi promulgada a Lei 14.010/20 que teve vigência até 30 de outubro do mesmo ano, a qual facilitou, e muito, a vida dos Síndicos e condôminos. 

Porém, não muito tempo depois, em março de 2022 foi promulgada a Lei 14.309/22 que alterou dois artigos do Código Civil, o 1.353 e 1.354 e inseriu o art. 1.354-A o que veio facilitar de vez a realização das Assembleias Virtuais, e por conseguinte as Assembleias Permanentes e Híbridas que, também, foram acrescidas à Lei Civil. 

Então, vamos entender a Lei em epígrafe.

O QUE É ASSEMBLEIA VIRTUAL? 

O modo de convocação é o mesmo para qualquer tipo de assembleia. O Edital deverá ser publicado com antecedência no prazo de 08 (oito) a 10 (dez) dias: constar nele discriminação dos itens a serem deliberados (evitar pauta extensa) - horário de início e término - primeira e segunda convocação - avisar que será virtual a reunião - conter instruções de acesso à plataforma - estabelecer a escolha do Presidente e Secretário - liberação de manifestações e coleta de votos - elaboração da ata.

Para uma Assembleia Virtual, aos condôminos são preservados os direitos de voz, debate e voto. Os votos deverão ser publicados no mesmo dia da Assembleia Virtual, não poderão ser postergados E por fim, é muito importante o Síndico atentar-se para todas as nuances desse tipo de Assembleia para não incorrer em algum vício, e até mesmo a impugnação do ato. Tudo precisa estar alinhado para a realização de uma boa assembleia. Outra coisa, o Síndico precisa estar atento àquelas pessoas que não tem habilidade para lidar com o digital. Nesse caso, escolher a Assembleia Híbrida, a qual será citada a posteriori. 

Dando continuidade ao entendimento da lei citada, o próximo tópico é… 

O QUE É ASSEMBLEIA PERMANENTE? 

Conforme estabelece o parágrafo 1º do art. 1.353 CC/02, Assembleia Permanente é aquela Assembleia Condominial que encontra-se aberta por não serem concluídas as suas deliberações no dia estabelecido no Edital por falta de quórum específico. 

Quais os critérios para se instalar uma Assembleia Permanente? 

• A demanda requer um quórum específico com base na Convenção  Condominial.        

• O quórum não foi atingido. 

• A maioria dos presentes na assembleia autoriza o Presidente convocar outra assembleia, a permanente. 

Quais os requisitos a serem respeitados? 

• Na ata da primeira assembleia, que é a ata parcial, deve ser lavrada e constar dia e hora para a nova assembleia. 

• A próxima assembleia não poderá ultrapassar 60 (sessenta dias) da primeira. Esse prazo é apenas referência. Nada impede que aconteça nesse ínterim várias outras assembleias até que se consiga o quórum específico. O prazo do Edital de convocação deve ser obedecido. 

• Os presentes e ausentes da primeira assembleia deverão ser convocados novamente. Porém, os que participaram da primeira não tem necessidade de participarem da segunda, a não ser que queiram alterar o seu voto, nesse caso a lei autoriza. (§ 2º do art. 1.353 CC) 

• Deverá haver a lavratura da ata parcial, onde constará todos os argumentos necessários.

No novo Edital deve constar todo o padrão de convocação, e descrito o que já foi decidido, se possível um resumo. Isso, para facilitar o entendimento da próxima assembleia, e que as pessoas fiquem cientes de tudo antes de se reunir. 

Para a segunda assembleia a ata deve ser continuidade da primeira. 

No entanto, fica uma pergunta no ar. E se, mesmo assim, na segunda assembleia não conseguir o quórum específico? Nesse caso, remarca-se uma outra assembleia, a terceira, se for o caso. Só que desta vez o prazo não poderá se exceder a mais de 30 (trinta) dias, totalizando, assim, 90 (noventa) dias que são permitidos por lei para uma Assembleia Permanente. E caso não consiga deliberar no prazo total permitido? Será preciso recomeçar todo o trabalho. 

Como se realiza a consignação dos votos no caso de aprovação em quórum qualificado com a realização da Assembleia Permanente? Somam-se os votos da primeira assembleia com os da segunda. O Condomínio deverá valer-se de um aplicativo, no dia, para contabilizar os votos. Todo o protocolo deve ser seguido como de uma presença física. 

A assembleia poderá ser gravada? Somente com a autorização dos condôminos. 

É necessário o registro das atas em Cartório? Somente se especificado na Convenção. Com o registro, o documento torna-se público. Aquele que recorrer ao Cartório para saber o que foi decidido no Condomínio terá todas as informações precisas. 

ASSEMBLEIA HÍBRIDA 

Essa será realizada com a presença física e presença no digital. Tudo o que foi explanado anteriormente com relação a formalidade, deverá, também, fazer parte dessa. Por tratar-se de uma assembleia mista, verifica-se no Cartório como ele irá aceitar as assinaturas de presença, caso a ata seja registrada. Quanto às procurações, seguem a mesma ordem de sempre para qualquer assembleia. Essas precisam ter reconhecimento de firma? Verificar sempre o que diz a Convenção do Condomínio. 

A Lei realmente veio para solucionar, no Condomínio, dificuldades e pendências que às vezes o Síndico tem na hora de reunir os condôminos na Assembleia para uma aprovação que requer um quórum especial. 

O Gestor precisa, realmente, de aparatos que fazem o seu dia a dia fluir de maneira ágil e eficaz. 

Rita Nascimento 

Advogada Especialista em Condomínios Edilícios

Fonte: Código Civil/02 e Lei 14.390/2 - Foto: Site Amazon

 CADASTRO NACIONAL DE PESSOA JURÍDICA - CNPJ 

PARA CONDOMÍNIO

O Condomínio não é classificado como pessoa jurídica, e sim, ente despersonalizado. Porém, deve ser cadastrado na Receita Federal e ter seu CNPJ. Mas por quê? Porque o Condomínio realiza transações comerciais com Prestadores de Serviços, Fornecedores, contrata mão de obra (trabalhadores), e tudo isso necessita, para fins fiscais, o número de cadastro (CNPJ). Ver IN nº 1863 - Art. 4º, inciso II. E mais, para que o Condomínio tenha uma conta corrente em algum Banco deverá ter o seu CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica). 

COMO REALIZAR O CADASTRO?

PROCEDIMENTOS

Cadastro

Acessar o site da Receita Federal direcionar para cadastro de CNPJ, realizar o preenchimento de todos os dados necessários. Após tudo isso, transmite-se a solicitação. Então, o sistema da Receita Federal irá disponibilizar um protocolo com um Documento Básico de Entrada, o chamado DBE, o qual o Síndico deverá imprimir e assinar, o qual deve ser registrado em Cartório. Juntamente com esse documento serão anexados os seguintes outros documentos: cópia autenticada da carteira de identidade e CPF do Síndico - cópia da Convenção Condominial com registro cartorário - cópia da ata da assembleia de eleição do Síndico registrada em cartório. Em mãos com toda a documentação, agendar um horário na Sede da Receita Federal mais próxima para entregá-la.

Com isso, deve-se aguardar por alguns dias o processo se realizar para que se possa retirar na Receita Federal o cartão CNPJ.

Mas, todo o processo de entrega da documentação poderá ser realizado diretamente por e-mail à Receita Federal (atendimentorfb.06@rfb.gov.br). Como assim? Após a assinatura do DBE e registrado em cartório, este documento, juntamente com todos os outros, conforme especificado acima, devem ser digitalizados e enviados. Com tudo providenciado, fica-se à espera do comunicado da Receita Federal para se obter o cartão CNPJ.

CONVENÇÃO SEM REGISTRO EM CARTÓRIO 

PODE-SE OBTER CNPJ?

A resposta é sim. Porém, a documentação difere um pouco da apresentada acima. O Síndico deve ter em mãos para o cadastro: o DBE (Documento Básico de Entrada) - cópia autenticada da carteira de identidade e CPF - Certidão do Registro de Imóvel que comprove o Registro do Memorial de Incorporação da obra - Ata de Assembleia registrada em cartório que definiu sobre cadastro do CNPJ - Ata de Assembleia de eleição do Síndico registrada em Cartório. Entregar na Sede da Receita Federal. E por fim, aguardar o cartão do CNPJ.

Todo o procedimento aqui apresentado não necessitará da intervenção de um Contador, o próprio Síndico poderá desempenhar.

Lembrando, no caso, de mudança de Síndico, o cadastro do CNPJ deverá ser atualizado junto à Receita Federal.

Rita Nascimento

Advogada Especialista em Condomínios Edilícios

créditos da foto: franquialucrativa.blog.br

IMPLANTAÇÃO E INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO 

IMPLANTAÇÃO

Um Condomínio, para que se torne uma sociedade de compartilhamento, ele deverá ser incorporado por uma Instituição chamada Incorporadora,  a qual fará o registro em cartório de todos os documentos necessários para a implantação do empreendimento. 

Em primeiro lugar, um terreno (espaço) deverá ser adquirido por um empreendedor chamado Incorporador que decide implantar uma edificação destinada para moradia, salas comerciais, escritórios ou garagens. 

Há três momentos da implantação de um Condomínio: pré implantação - implantação - pós implantação. O resultado em concreto ver-se-á após dois anos.

INCORPORAÇÃO

“É o processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica decide implantar uma obra em um terreno pertencente a outro proprietário, de onde surgirá um Condomínio.”

Nesse caso, a Incorporadora traz para si a responsabilidade de idealização do que poderá surgir como edifício. Ela irá comercializar o projeto para os futuros adquirentes..

A Incorporadora é responsável por todo o  projeto, documentação necessária junto aos órgão públicos municipais, registro em cartório e venda de unidades. Observe-se que as determinações técnicas do empreendimento devem ser cumpridas de acordo com a Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações).

GARANTIA PARA QUEM VAI ADQUIRIR UNIDADE DO EMPREENDIMENTO

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (SEGREGAÇÃO PATRIMONIAL FUNCIONAL)

• Isso quer dizer que parte do patrimônio da Incorporadora fica segregada para garantir exclusivamente a conclusão de toda obra do empreendimento.

A Lei 10.931/04 estabelece que, caso o empreendedor entre no processo de falência, o patrimônio de afetação do incorporador assegurará que as unidades serão construídas e entregues aos respectivos donos. Lembrando que as determinações técnicas do empreendimento devem ser cumpridas e registradas em Cartório.

DA INCORPORAÇÃO À CONSTRUÇÃO

SEGUIMENTO AO PROJETO DA INCORPORADORA

Nesse caso, serão os empresários da construção civil que darão prosseguimento ao projeto da Incorporadora. A Construtora realizará um contrato entre ela e a Incorporadora para assumir a responsabilidade de construir o empreendimento. A  entrega terá um prazo estabelecido, o que deverá constar em documentos registrados.

QUESTÕES QUE ENVOLVEM A CONSTRUÇÃO

Mão de obra (contratos com obreiros), materiais, fornecedores, máquinas, equipamentos, e outros serviços de responsabilidade da construtora. Ao final, tudo deverá ser entregue com total segurança.

OBSERVAÇÃO: A Construtora assume a responsabilidade na questão de segurança de seus operários.

O Condomínio nasce com a expedição do Habite-se. A entrega pode ser de 100% (cem por cento), ou parcial. Deve ser registrado no Cartório de Imóveis e Prefeitura. O Condomínio não poderá ser instalado sem o Habite-se, e os proprietários só poderão tomar posse do imóvel após uma vistoria minuciosa. E mais, até a entrega das chaves a  Incorporadora/Construtora será responsável por todas as despesas do Condomínio.

CONDOMÍNIO REGULARIZADO

ROTEIRO: expedição do Habite-se (pela incorporadora/construtora) - escrituração no CRI (Cartório de Registro de imóveis) das unidades autônomas - desmembramento do IPTU - registro do Condomínio no CRI - inscrição do Condomínio na Receita Federal para aquisição do CNPJ - realização da AGI (Assembleia Geral de Instalação - 1ª assembleia) - eleição do Síndico e Conselheiros - escolha da Administradora - apresentação da Minuta da Convenção e Regimento Interno - registro no CRI das normas convencionais - alteração da Convenção (se houver - por ⅔ dos condôminos) - comprovante de pagamento das despesas até a entrega das chaves - previsão orçamentária (pelo menos para 90 dias) - projetos e plantas de toda a edificação - cronograma para a entrega de chaves - cadastro completo dos proprietários e/ou promitentes compradores -  REALIZAÇÃO DA AGI

Com base no art. 1.332 do Código Civil, o Condomínio é constituído no CRI (Cartório de Registro de Imóveis), o qual conterá a circunscrição territorial. Caso contrário, ele será inexistente, tal qual as unidades autônomas. Tais unidades não poderão ter matrículas no CRI e, portanto, irregulares como o próprio Condomínio.

Na AGI será entregue o Condomínio, pois nesta assembleia serão apresentados todos os quesitos, citados anteriormente, mais as unidades autônomas, bem especificadas em suas frações ideais, e todas as áreas comuns.

O procedimento de entrega do Condomínio será concluído com a leitura da Minuta da Convenção, principal documento que regerá as relações entre Condomínio e condôminos, frações ideais, valor e forma de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva, administração, eleição do Síndico, assembleias e seus quóruns, sanções (multas e juros) aos condôminos e locatários, áreas comuns, áreas privativas. Tudo será constado em Ata da Assembleia.

A Convenção é um Ato-Regra, ato jurídico constituído. Ela tem força de lei para os condôminos, inquilinos e todo aquele que permanecer no Condomínio. Mas para ser oponível a terceiros ela deve ser registrada em cartório, é o chamado efeito vinculante (erga omnes).

CONDOMÍNIO INSTALADO

Neste momento dá-se  início aos trabalhos do Síndico e Conselheiros com base na Convenção e Regimento Interno (este define convivência entre moradores).

O Síndico eleito deve ter em suas mãos os projetos/plantas de toda a edificação. Vistoria: saber se toda a obra foi concluída, manual da edificação e seguro, verificar: Auto AVCB (laudo do corpo de bombeiros); porta corta-fogo, redes de água e esgoto; sistema de gás; energia elétrica; sistema de portões; elevadores; para-raios, playground e outros itens necessários, conforme perfil do Condomínio Ter em mãos o registro de todos os proprietários, promitentes compradores e porventura, algum distrato.

Com relação à vistoria de toda a área comum, é muito importante que o Gestor tenha em suas mãos o Memorial Descritivo. E o que é um Memorial Descritivo? É um documento elaborado pela Incorporadora/Construtora, no qual descreve tudo sobre a construção do empreendimento, desde o estudo do terreno até o acabamento final. No memorial deve constar todas as informações detalhadas. 

Informações Imprescindíveis do Memorial Descritivo:

• o objeto do projeto (tipo de imóvel);

• registro do proprietário;

• especificações de medidas e cômodos;

• escritura do terreno;

• localização do imóvel;

• zona de uso e total da área a ser construída;

• detalhamento de cada etapa da construção;

• detalhamento dos materiais e marcas a serem usados na obra;

• negativa de débito na prefeitura;

• profissionais envolvidos (Engenheiros e Arquitetos)

• aprovação do projeto pela prefeitura;

• locação e desenvolvimento da obra;

• instalações e proteções;

• movimento do terreno;

• drenagem; 

• serviços preliminares (topografia);

• fundação, estrutura, impermeabilização e especificações técnicas;

• tipo de alvenaria e cobertura;

• tipos de vidros, pisos, esquadrias, revestimentos e forros;

• instalações elétricas e hidráulicas;

• pinturas, louças e metais;

• limpeza final;

• proteção contra incêndio;

• baixas.

O objetivo do Memorial é descrever em pormenores tudo que foi realizado na construção do Condomínio. Ele é elaborado desde o início da obra, e todas as informações precisam ser fidedignas com a realidade da edificação. Caso haja qualquer alteração na edificação, esse documento deverá ser atualizado, com isso, resguarda aquele que irá adquirir o imóvel na planta. E mais, a NBR 15.575 - Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais deve ser aplicada, ela aborda diretrizes para garantir segurança.

Ao final da vistoria e em caso de irregularidades a Construtora será notificada para que ela tome as providências necessárias para sanar os vícios existentes, pois continuará na obrigação com os donos de imóveis e com o condomínio. Existe responsabilidade, porque em caso de vícios ocultos a construção terá garantia de cinco anos após a constatação.

Toda a vistoria deverá ser realizada por uma equipe técnica imparcial para que haja lisura em todo processo. O Engenheiro não deverá ter nenhum tipo de vínculo em alguma obra da Construtora, para que não haja conflito de interesse.

ENTREGA DAS CHAVES

QUEM PAGA AS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO?

O proprietário torna-se responsável pela quitação da cota condominial a partir do momento que recebe as chaves. Até este momento, quem ficará responsável pelas despesas será a Incorporadora/Construtora. O Síndico deve estar atento quanto a isso.

Porém, a Incorporadora/Construtora entregou parcialmente a edificação, demonstrando que não houve a entrega de todas as chaves aos devidos donos das unidades autônomas. Nesse caso, o adquirente do imóvel não terá a obrigação de contribuir com a cota condominial da unidade sem a devida posse, e sim, a Incorporadora/Construtora, será  quem arcará com as devidas despesas.

ÁREAS COMUNS: a vistoria nas áreas comuns deve ser detalhada. É nesta hora que o Síndico fará o relatório de todo e qualquer vício acompanhado de um Engenheiro. Toda irregularidade detectada deverá ser registrada e constar em um  laudo para ser entregue à Incorporadora/Construtora. Após a vistoria, elabora-se um parecer relatando todas as condições que se encontra a edificação. Isso pode constar, também, em planilha. 

Depois que o Condomínio já estiver instalado, com portaria e todos os empregados registrados/cadastrados, o controle de entrega das chaves deve ser rígido para que não haja entrada de clandestino no âmbito condominial. Nesse caso, o registro deverá ser realizado com apresentação de documento pessoal.

O Síndico, tão logo receba o ofício deve seguir todos os procedimentos para que ocorra uma boa instalação. Sabe-se que ocorrerão algumas intempéries no futuro, mas serão mais fáceis de gerI-las.

OBSERVAÇÃO: durante a instalação do Condomínio, o Síndico deverá estar atento à Convenção para que não haja cláusula nula de pleno direito. Este tipo de cláusula diz, por exemplo, que o Síndico será apresentado/escolhido, ou que a Administradora será efetiva para o Condomínio, ou mesmo trabalhadores da Construtora, que estiverem finalizando os trabalhos,  tornem os colaboradores do Condomínio. Portanto, há necessidade da atenção do Gestor  para que no futuro não haja transtorno. O Síndico precisa ser eleito, e não escolhido. 

O Síndico terá a prerrogativa  de escolher a Administradora, e os colaboradores que o auxiliarão. No prazo de trinta dias ele poderá substituir toda a equipe formada pela Construtora, e escolher quem lhe convier.

A partir da primeira Ata (prolatada na primeira assembleia) é que será criado o CNPJ. Dois itens muito importantes que devem constar nesse documento: eleição do Síndico e previsão orçamentária.

A partir de toda a vistoria o Síndico poderá iniciar a sua gestão. Lembrando que é de suma importância ter como suporte uma Assessoria Jurídica de um Especialista em Condomínios.

Um Condomínio bem gerido traz satisfação a todos que nele habitam.

Rita Nascimento

Advogada Especialista em Condomínios Edilícios

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